農業は比較的高齢者が多く、若者不足に加え担い手不足も加速しているため農地を放棄したままにしている農家さんもいるのではないでしょうか？
農地は放棄していると害獣や害虫が湧く原因となってしまい近隣住民への環境被害を起こす可能性もあります。
環境被害を防ぐ対策の1つとして農地転用があります。
本記事では、農地転用について詳しく解説していきます。
「農地を放棄したままにしている」「農地が全く売れない」といった方はぜひ参考にしてみてください。
農地転用とは？
農地転用とは、自分が持っている農地を道路や駐車場、学校や発電所など様々な施設を農地以外に転換する事です。
農地は場所や環境にもよりますが基本的に売りづらくなっています。
そこで農地を別の土地に変換し、売却したり業者へ貸すことで農地を再利用することを指します。
しかし、農地は他の施設の土地として使用することは「農地法」によって規制されています。
自分が持っている農地でも勝手に転用することは禁止されています。
なぜ規制されているのか？詳しく解説していきます。
農地転用の規制について
農地を他の施設の土地として使用することは「農地法」によって規制されています。
なぜなら、食料自給率の低い日本では農地の確保が大切で、土地の有効活用のため農地を転用する際、農業生産性と農地転用を図るためです。
わかりやすく説明すると、農地を許可なく他の土地として勝手に使用されると農地がどんどん減っていき食料自給率の低下が深刻化するのを防ぐためです。
また農地を転用する際には優良な農地を確保する為に農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導するとともに、具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認めないこととしています。
農地を転用するには「農地転用許可制度」というものがあり、この制度に従わなければなりません。
また農地を転用する際には、必ず申請を行い許可が必要です。
【一部引用】：農林水産省
農地転用制度の内容について紹介
【農地法】
第４条
・農地の所有者が自ら農地を転用する場合は、許可申請者は農地所有者になります。
・また農地が市街化区内域内にある場合、あらかじめ農業委員会への届出をすれば許可は不要になります。
・農地が市街化調整区域にある場合は都道府県知事又は指定市町村の許可が必要です。ただし農地転用面積が4haを超える場合は農林水産大臣との許可が必要です。
・農地が非線引き都市計画区域及び都市計画区域外にある場合は都道府県知事又は指定市町村の許可が必要です。ただし農地転用面積が4haを超える場合は農林水産大臣との許可が必要です。
第５条
・農地の所有者から売買・賃借して転用する場合は、許可申請者は農地所有者と転用事業者になります。
・農地が市街化調整区域にある場合、、あらかじめ農業委員会への届出をすれば許可は不要になります。
・農地が市街化調整区域にある場合、都道府県知事又は指定市町村の許可が必要です。ただし農地転用面積が4haを超える場合は農林水産大臣との許可が必要です。
・農地が非線引き都市計画区域及び都市計画区域外にある場合は都道府県知事又は指定市町村の許可が必要です。ただし農地転用面積が4haを超える場合は農林水産大臣との許可が必要です。
【引用】：農林水産省
農地転用許可の基準
農地転用の際の許可基準は「立地基準」と「一般基準」に分かれています。転用する農地の許可基準によって転用許可の可否が判断されます。
ここでは「立地基準」と「一般基準」をそれぞれ説明します。
立地基準
| 農地区分 | 営農条件・市街地化の状況 | 許可の方針 |
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業侵興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内の ・土地改良事業等から8年以内の農地 ・おおむね10ha以上の集団農地で高性能農業機械での営農可能農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | ・集団農地（おおむね10ha） ・農業公共投資の対象農地 ・生産力の高い農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | ・農業公共投資となっていない小集団の生産性の低い農地 ・市街地として発展する可能性のある区域内の農地 | 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等は許可 |
| 第3種農地 | ・都市的整備がされた区域内の農地 ・市街地にある農地 | 原則許可 |
表をみてわかる通り、上3つは原則的に許可を受けることが難しく、第3種農地は原則許可されます。
自分が持っている農地区分がどの分類に当たるのかを確認して許可を取りましょう。
一般基準
一般基準とは転用事業の確実性及び周辺農地に対する影響を考慮して許可するか不許可に判断するのかを決めるものです。
次に該当するものは不許可になります。
・農地の全てが確実に事業用に供されない場合
・周辺農地への被害防除装置が適切ではない場合
・一時転用の場合、その後農地への原状回復が確実と認められない場合
です。
農地転用を使用としても周辺の農地に影響や迷惑がかかる場合は不許可になりますので、農地転用する場合は周辺地域なども確認しておきましょう。
農地転用にかかる費用について
1番気になる方も多いのではないでしょうか？
農地転用の手続きは農地法の専門家である行政書士に代行を依頼するケースが多いです。
農地転用にかかる費用は書類上の手続きが簡単な届出は安く、専門的な知識が必要となる場合はの許可申請は費用が高くなります。
行政書士に代行を依頼した場合の費用は一般的に約4万円〜7万円となっています。
先程説明した農地法4条や5条に基づく許可申請の手続きについては届出の倍以上の費用となることが多く、約8万〜十数万円程度が相場となります。
また、あくまでも相場ですので場合によっては数十万円〜100万円以上するケースもありますので1度行政書士に相談して見るのがオススメです。
意外と知らない？無許可の農地転用
農地転用は許可を取らないとペナルティを課せられる可能性もあります。
農地を持っている方は高齢者が多く、担い手がいなく農家を引退すると農地が余ってついつい家を建てたりしてしまうケースもあります。
もちろん知らないからと行って許されることではありません。
無許可で農地を転用する、不正な手段で許可を得るなどをした場合違反転用とみなされます。
もし、違反転用が発覚した場合は工事の停止命令や現状回復命令が行われるケースもあります。
この命令に背けば3年以下の懲役・又は300万円以下の罰金が課せられることもあります。
工事の停止などを行えばお金は余分にかかってしまいます。
申請や手続きが面倒だからと言っても必ず申請は行う様にしましょう。
農地転用の活用事例を紹介
農家を引退をして農地をどう使うか？というのは多くの人が迷うケースではないでしょうか？
農地というのは
・そのまま農地として使うか
・農地転用をするか
この2択になります。
それぞれの活用方法について紹介していきます
農地のままの活用方法について
農地のままの活用方法の1つ目は貸農園経営者や農地集積バンクなどの企業に農地を貸すことです。
具体的には、農業指導を行い野菜や果物を作る体験ができる農園・地方自治体や農協、NPOなどが運営する市民農園・宿泊施設を作り農業の仕事を実際に体験してもらう滞在型農園があります。
農地を貸すことで収入を得ることができ、農地を貸して欲しいという法人や企業もありますので検討してみてはいかがでしょうか？
農地転用した場合の活用事例を紹介
①太陽光発電用地の運営事例
1つ目のケースとして「太陽光発電用地」の運営です。
ソーラーパネルを設置し電力会社に買い取ってもらいます。
ライフラインですので安定した収入を見込めますが、立地条件に左右されるのが難点であり周りに高い建物が多いとソーラーパネルに太陽が当たる日照時間が短いため、収入は減少してしまいます。
農地の日照時間などは事前に確認しておきましょう。
②賃貸アパート・マンションの経営
次に賃貸アパートやマンションの経営です。初期投資に少しお金がかかりますが「不動産収入」といい、人が住み続ければ家賃収入としてお金が入ってきます。
収入もかなり高く見込めますが、難点もかなりあります。
1つ目は「管理」をしなければならないことです。
廊下の電気や周辺の掃除も行わなければなりませんし、マンションなどはエレベーターが必要になってきます。故障をする前に点検なども行う必要がありますので、建設して終わりというわけでもありません。
2つ目は立地の条件がかなり重視される点です。
例えば、家賃を安く設定しかなり綺麗な建物を建設しても「駅まで徒歩ではいけない」「周辺にスーパーやコンビニがない」といったケースだと入居してくれない可能性もあります。
もちろん人が入居しなければ収入は0で、赤字になりますので慎重に検討しましょう。
③借地として貸し出す
農地転用が可能な場合は事業用に貸し出す方法もあります。
例えば資材置き場として貸し出せば、費用をかけずそのまま土地だけを貸すことができます。
また貸し倉庫などで貸し出せば倉庫を立てる値段はそこまで高くなく収入を得ることができます。
デメリットとしては倉庫や資材置き場として貸して欲しいという企業が少ないということです。また資材をおくということは大型の車も入ってきますので、大幅な道も必要になってきます。
使いやすさなども事業ごとに配慮して判断しましょう。
まとめ
本記事では「農地転用」の基礎知識から活用事例について紹介しました。
農地転用をする方は必ず許可をとる事だけは忘れずに行いましょう。
また、農地転用の活用方法は上手くいけば大きく収入を得ることもできます。自分が持っている農地の条件を考慮して活用方法を考えましょう。
また「みんなで農家さん」というサイトでは農業に関する情報を掲載しております。
「農業初心者の方」から「現役農家さん」まで役に立つ情報が日々更新されていますのでぜひご覧ください。
https://minnadenoukasan.life/
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